Bilindiği üzere pandemi insanların önceliklerini değiştirdi. Gezmeyi tozmayı, otellerde zaman geçirmeyi sevenler, virüs bulaşma tehlikesi ve kısıtlamalar ile birlikte bahçeli müstakil evlere geçmeye başladılar. Müstakil eve bütçesi yetmeyenler ise daha sakin bölgelerde, az sayıda dairenin olduğu apartmanları tercih etmeye başladılar. Bu tür yapıların olduğu yerler, genellikle şehrin gelişim akslarında bulunan, şehir merkezine ulaşımın kolay olduğu, tüm alt yapı çalışmalarının bittiği yerleşim yerelerdir.
İstanbul’un kuzey ormanlarının eteğinde ki, maksimum 6 katlı yapıların ve 2 katlı villaların yapılabildiği tarihi Alemdağ beldesi bu emlak hareketinin merkezi oldu desek abartmış olmayız. (Alemdağ derken eski belde sınırları içinde kalan dört mahalleden, Nişantepe, Ekşioğlu, Alemdağ ve Çatalmeşe mahallelerinden bahsediyorum) Şehir karmaşasından kaçmaya çalışanlar için güvenli bir bölge olan Alemdağ’da dahi konut yapılabilecek araziler azaldı. Konut fiyatları 1 yılda %50 civarında attı. Arazi fiyatları %100 civarında artış gösterdi. Arz talep dengesinin belirlediği piyasada fiyatların artış eğilimi devam ediyor.
Bu duruma hazırlıklı olmayan inşaat piyasası kendine bir yön çizmeye çalışıyor. Önceki yıllarda yaşanan konut krizi yüzünden birçok Müteahhit ya batmış ya da projelerini ertelemişlerdi. Bu yüzden piyasada ne daire nede villa fazla sayıda yoktu. Kat karşılığı işlerinde bir çok arazi sahibi Müteahhitler tarafından mağdur edildiğinden, Müteahhitlik işine yeni standartlar getirildi ve inşaat yapanların sayısı azaldı. Bu durum arsaların kat karşılığı verilmede toprak sahibine verilecek yüzde oranlarını negatif yönde etkiledi. Arazi sahipleri de eski yüksek oranlarını tekrar bulabilme umuduyla beklemeye başladılar. Pandemi sürecinde üretim ve tedarik zincirinin aksamasıyla inşaat malzemesine de astronomik zamlar geldi. Yani her şey üst üste geldi ve konut fiyatları arttı. Kiralar yükseldi. Buna rağmen gayrimenkul piyasası çok hareketli.
2022 yılında piyasa aynı şekilde devam edecek. Şimdiki artmış gibi görünen fiyatları önümüzdeki yıl hayal bile edemeyeceğiz, çünkü alınan her önlemin etkisi birkaç yıl sonra konut piyasasına yansıtır. Bu işin tek çaresi arazi geliştirmek ve kentsel dönüşümün önünü açmaktır. Arazi rantının zirve yaptığı ülkemizde bu işe neşter atılmaz ise, dar gelirlilerin İstanbul’da yaşaması imkansız hale gelecek ve suç oranları artacaktır.
Şehrin yeni gelişim gölgelerinde dahi 2+1 konut kiraları 2500 tl civarındadır. 3000 tl maaş alabilen bir insanın 2500 tl kira ödeyecek olması üzerinde düşünülmesi gereken bir konudur…
İsa Demir
Alemdağ Merkez Emlak
14/10/2021
