Emlakçının ilk görevi müşterisi ile sözleşme yaparak çalışmasıdır. Alıcı ve satıcı ile sözleşme yapılmalı, işin başında hizmet bedeli anlaşmaları yapılmalıdır.
Emlak Komisyoncusu Satışa sunacağı gayrimenkul ile ilgili iyi ve ya kötü herşeyi bilmeli ve ona göre bir satış taktiği geliştirmelidir.
Tapu kayıtları ve belediye kayıtları incelenmeli herhangi bir haciz, ipotek, yapılarda imara aykırılık var mı, yok mu görülmeli incelenmeli var ise de sakıncaları araştırmalıdır. Arsalarda imar durumu veya kısıtlamalar titizlikle ele alınmalıdır.
Yapılarda elektrik, su doğalgaz ve apartman aidatları gibi borç durumları araştırılmalı ve evi almadan önce ödenmesi sağlanmalı.
Herhangi para alışverişi yapmadan önce kaparo alınarak cayma akçesi sözleşmesi yapılmalıdır. Satıcının mal sahibi olduğundan emin olunmalı. Bir vekil ise mutlaka vekaleti görmelidir.
Verilecek kaparo miktarı istisnai durum hariç %5'ten az olmamalı.
Alım- satımlarda gayrimenkulün gerçek alım-satım değerinin beyan edilmesi önemle tavsiye edilmeli, bedelin gerçekleri yansıtmadığı tespit edilmesi halinde aradaki vergi farkı cezalı alınacağı taraflara hatırlatılmalıdır.
Tarafların tapu dairelerine nakit parayla gelmeleri tavsiye edilmemeli, para sayma, para devir işlemlerini burada yapmaktan mutlaka kaçınmalıdır. Bunun yerine banka vasıtasıyla bloke çek veya özel anlaşmalar gibi alternatif çözümler üretmeli.
Kredili satışlarda satış işlemi bittikten sonra ipotek işlemine başlanabiliyor ve sonuçlanması da en iyi ihtimalle 2-3 saat sürüyor. Mal sahipleri paralarının tamamını almadan tapu devrini vermek istemiyor. Bu probleme çözüm olarak protokole dayalı bir teminat senet veya çekinin alıcı tarafından bu geçici süre içerisinde mal sahibine vermesi, tarafların satış ve ipotek tescil işlemini mutlak suretle aynı gün içerisinde ve peş peşe yaptırmaları ve her iki tarafında bu arada geçecek zaman zarfında birlikte beklemeleri sağlanmalıdır.
Özellikle dikkat edilmesi gereken bir husus da satıcının aklî dengesinin yerinde olup olmadığıdır. Şüpheli görünmesi durumunda mutlaka rapor istenmelidir. 65 yaşın üstünde satış işlemi yapan mal sahiplerinin bizzat kendilerinin satışa gelmelerini talep edilmelidir. Vekaleten satışlarda mümkün ise esas sahibi ile görüşülmeye çalışılmalı imkan varsa sahibinin neden vekaletle sattığını öğrenmeli ve ikna olunmalıdır.
Satış işlemi gerçekleştikten sonra mutlaka ilgili belediyeye beyanda bulunup yeni malikin tescili yaptırılmalıdır.
