Kendi ihtiyaçları için inşaat yapanların yaptıkları özel
inşaatların bir tür imalat olup, maliyetlerinin saptanmasında kullanılacak
esaslar imal edilen malların maliyet bedelini belirleyen VUK 275.maddesi
hükmünde düzenlenmiştir. Bu inşaatları kendi arsaları üzerine yapılacağı gibi
arsa karşılığında belirli sayıda daire ve dükkan vermek suretiyle de
yapılabilir.
Ülkemizde yoğun olan ve genelde müteahhitlerin arsa payı
karşılığı arsa daire ve dükkan verdiği aralarında noter aracılığı ile
yaptıkları bir sözleşmeye dayanır. Daire ve dükkan halinde satmak amacıyla
yapılan bu inşaatlarda kazanç bunların teslim ve satışı halinde kar ve zarar
hesaplanarak vergilendirilir.
Müteahhit açısından inşaat devam ederken de yaptığı satışlar
içinde fatura kesmişse vergiyi doğuran olay meydana gelmiş olur, ticari kazanç
sayılır ilgili yılda beyan edilir. Özel inşaat işinde sağlanan gelirin
dairelerin ve dükkanların satıldığı yılda beyan edilmesi gerekir. Bu satış
gerçekleşmediği sürecede kar ve zarardan söz edilemez.
Yapılan daire ve dükkanların tümü aynı yıl içinde satılmışsa
kar veya zarar toplam satış bedeli ile toplam maliyet karşılaştırılarak, aynı
yılda satılmamışsa satılan kısım ile ilgili satışın yapıldığı yılda yine satış
ile maliyet karşılaştırılarak veya inşa edildiği yılda satılmamışsa stok olarak
maliyet bedeli ile değerlendirilmesi gerekmektedir.
1999 yılından önce kendi arsasına bina inşa edenlerin
kazanları ticari kazanç sayılmazken bu tarihten sonra inşa edilen dairelerin 4
yıldan önce satılması durumunda diğer kazanç ve iratlar olarak
vergilendirilmesi gerektiği hükme bağlanmıştır.
Bu kişilerin
vergi dairesine kayıt olmayacakları ve dolayısıyla gelir vergisi beyanı
vermeyeceklerini belirtelim yalnızca ito kaydı ve çalışan işçileri için ssk
dosyası açtırılması, asgari işçiliği bildirmeleri yeterli ama yukarıdada
belirttiğim gibi 5 yıldan önce satılması durumunda diğer kazanç ve iratlar
olarak beyan edilmesi gerekmektedir.
Daire ve dükkanların eşe, çocuklara ve yakınlara satışında
emsal bedelin uygulanması gerekir. VUK 267 maddede belirtilen şartlara göre
emsal bedel tespiti yapılmalı ve bu satışlar içinde fatura kesilmesiyle vergiyi
doğuran olay meydana gelir ve beyana tabidir.
İnşa edilen daire veya dükkan, ister peşin ister taksitle
satılsın satış tarihinde vergiyi doğuran olay vukuu bulduğundan o yılın geliri
olarak beyan edilir ama inşaat devam ederken yapılan vadeli satış daha
maliyetler belli olmadığından ve satışa istinaden tescil veya fatura
kesilmediğinden vergiyi doğuran olay gerçekleşmemiş olacak ve bitirildiği yılda
kar zarar tespit edilip beyan edilecektir.
